Cập nhật cổ phiếu KBC – Định giá nhanh theo phân tích cơ bản
Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc – CTCP (HOSE): KBC, là nhà đầu tư khu công nghiệp hàng đầu Việt Nam và tập trung chủ yếu ở Bắc Ninh, Bắc Giang và Hải Phòng.
Đồ thị ngày cổ phiếu KBC cập nhật đến phiên giao dịch 19/04/2019
Đồ thị tuần cổ phiếu KBC cập nhật đến phiên giao dịch 19/04/2019
Đồ thị tháng cổ phiếu KBC cập nhật đến phiên giao dịch 19/04/2019
NGÀNH VÀ VỊ THẾ DOANH NGHIỆP
– Trong 2018, các ngành công nghiệp chế biến chế tạo thu hút hơn 9 tỷ USD với trên 1000 dự án mới, cho thấy nhu cầu thuê nhà xưởng, KCN đang tăng rất nhanh. Hiện cả nước có 325 KCN tổng diện tích 95,000 ha. Tỷ lệ lấp đầy tại các khu đã đi vào hoạt động là >73%. Dòng vốn FDI tiếp tục tăng trưởng ấn tượng 9.1% n/n, lập mức kỷ lục 19.1 tỷ USD trong năm 2018, dự kiến đạt mức 20.4 tỷ USD năm 2019 và 24.7 tỷ USD năm 2020, theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư Việt Nam
– Kinh Bắc là nhà đầu tư khu công nghiệp hàng đầu Việt Nam và tập trung chủ yếu ở Bắc Ninh, Bắc Giang và Hải Phòng, chiếm 6% tổng quỹ đất Khu công nghiệp với chi phí giải phóng mặt bằng rẻ. Quỹ đất của KBC hiện nay là khoảng 5,100 ha đất KCN và 1,100 đất KĐT.
MÔ HÌNH KINH DOANH
– KBC sở hữu danh mục đầu tư gồm 14 khu công nghiệp, với phân bố 9 khu ở khu vực phía bắc (Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng), 4 ở miền trung (Đà Nẵng, Huế, Bình Định), và 1 ở phía Nam (TP.HCM), với tổng diện tích cho thuê khoảng 3,200 ha.
– Trong 2018, cơ cấu DT như sau: Cho thuê BĐS KCN (85%), thanh lý nhà xưởng (7%), còn lại là các dịch vụ khác (8%).
+ Mảng cho thuê BĐS là mảng KD cốt lõi. Các KCN của KBC thường xuyên có tỷ lệ lấp đầy cao: Quế Võ
– Bắc Ninh (lấp đầy 97%), KCN Quang Châu – Bắc Giang (lấp đầy 70%), KCN Tràng Duệ (giai đoạn 1 và 2 – Hải Phòng (lấp đầy 95%), KCN Đại Đồng Hoàn Sơn – Bắc Ninh (lấp đầy 99%), v.v
+ Trong 2018 ghi nhận tăng trưởng mạnh mẽ nhờ giao đất mới tại 4 KCN Quế Võ, Tân Phú Trung, Quang Châu. Giá cho thuê đất KCN trong 2018 cũng tăng mạnh so với 2017 giúp biên LNG của mảng cho thuê KCN nói riêng và của toàn bộ HĐKD nói chung đều tăng trưởng.
TRIỂN VỌNG TƯƠNG LAI
Triển vọng của KBC có rất nhiều điểm tích cực trong năm 2019
• Giai đoạn 1 (100/432 ha) của Nam Sơn Hạp Lĩnh có thể bắt đầu cho thuê vào năm 2019. Theo KBC, các công ty vệ tinh của Apple dự kiến sẽ đầu tư 50 triệu USD trong những năm tới. KBC đã nhận tiền đặt cọc 30 ha tại Nam Sơn Hạp Lĩnh và bán được 7 nhà xưởng.
• KCN Quang Châu với doanh thu tiềm năng hơn 1,300 tỷ. Riêng năm 2019, chúng tôi ước tính KBC sẽ ghi nhận doanh thu từ cho thuê 30ha đất.
• Dự án Phúc Ninh được tái khởi động. Chúng tôi ước tính doanh thu của Khu đô thị Phúc Ninh đạt 587 tỷ đồng vào năm 2018 và 805 tỷ đồng vào năm 2019.
• 2019 Khả năng KBC cũng hạch toán doanh thu bán 1 phần Khu dự án dân cư Tràng Cát và ghi nhận giá trị thị trường cho phần còn lại dự án.
• Dự án Tràng Duệ 3 sẽ tiến hành GPMB và làm cơ sở hạ tầng tạo điền đề cho doanh thu 2020 và các năm tiếp theo.
TÌNH HÌNH SỨC KHỎE TÀI CHÍNH
Sau quá trình cơ cấu tài chính, tình hình tài chính của KBC đã trở lên lành mạnh hơn trước, tại BCTC 2018 với tỷ lệ nợ/vốn giảm xuống còn 56%
– Tuy vậy, chất lượng tài sản cũng vẫn cần được lưu ý khi hàng tồn kho vẫn đang chiếm tới 50.6% tổng tài sản..
DỰ BÁO LỢI NHUẬN
– Dự báo LNST 2019 là 1045 tỷ, tương đương EPS (trước KTPL) là 2,196/cp. Cổ tức chi trả năm 2018 là 10% tiền mặt.
Định giá nhanh:
– Giá trị hợp lý của cổ phiếu: 22,500 đồng
– Thời gian đánh giá: Tháng 04/2019
– Thời gian nắm giữ: 12 tháng
