Cập nhật cổ phiếu VRE – Giá trị hợp lý của cổ phiếu là 57,300 đồng
Đồ thị ngày cổ phiếu VRE phiên giao dịch 10/05/2018
Đồ thị tuần cổ phiếu VRE phiên giao dịch 10/05/2018
Ngành và vị thế công ty trong ngành:
– Thị trường bán lẻ Việt Nam, cung cấp hàng hóa cho dân số ~100 triệu người vẫn đang trong giai đoạn phát triển rất sơ khai so với các nước khác trong khu vực. Với dân số trẻ và đô thị hóa nhanh, dự kiến quy mô của thị trường bán lẻ sẽ tiếp tục mở rộng 10 – 12% trong 3 năm tới.
– Các yếu tố vĩ mô, ngành đang tạo ra rất nhiều động lực cho ngành bán lẻ VN như tăng trưởng GDP, cơ cấu dân số vàng (tỷ lệ dân số trong độ tuổi 25-44 là 32.7% – cao nhất khu vực ĐNÁ), tốc độ đô thị hóa nhanh, số lượng tầng lớp trung lưu tăng mạnh.
– VRE là nhà phát triển trung tâm thương mại (TTTM) lớn nhất tại Việt Nam với 46 TTTM, trên 1.2 triệu m2 sàn bán lẻ xây dựng cho thuê, và khoảng 1,000 khách thuê, và các TTTM của VRE đều đặt ở các vị trí đắc địa tại các thành phố lớn trong cả nước.
Mô hình kinh doanh:
– Cho thuê TTTM chiếm tới 81% cơ cấu doanh thu và 83% lợi nhuận gộp của VRE. Diện tích sàn xây dựng cho thuê của VRE lớn gấp hơn 3 lần đối thủ đứng thứ 2 là Aeon
– VRE có 4 hệ thống TTTM là Vincom Center, Vincom Mega Mall, Vincom Plaza, và Vincom+ hoạt động ở những địa bàn và đối tượng khách hàng riêng biệt
– Số lượng TTTM và diện tích sàn bán lẻ tăng dần từ 2013, tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng không phải quá cao. Tốc độ tăng trưởng diện tích sàn bán lẻ năm 2017 là 8.8%, chủ yếu ở mảng Vincom Plaza.
– Giá thuê gồm 2 hình thức: giá thuê cố định (83.3%) và chia sẻ doanh thu bán hàng (16.7%). Hợp đồng thường kéo dài 3 năm, riêng với một số khách hàng lớn có thể kéo dài 5-10 năm. VRE thường đàm phán để gia hạn hợp đồng từ 6 tháng -1 năm trước khi hợp đồng hết hạn.
Triển vọng doanh nghiệp:
– Tiềm năng của ngành bán lẻ vẫn còn rất lớn do tốc độ tăng dân số nhanh và tăng trưởng thu nhập cao tại VN. Điều này giúp VRE sẽ tiếp tục được kỳ vọng tăng tỷ lệ lấp đầy tại các dự án TTTM
– VRE dự kiến mở mới 51 TTTM trong năm 2018 và 2019; giúp số lượng TTTM của VRE sẽ tăng trưởng hơn gấp đôi trong vòng 2 năm tới
– Tốc độ triển khai các dự án TTTM của VRE (VIC) rất nhanh, giúp VRE nhanh chóng đưa tài sản vào hoạt động để nâng cao doanh thu, lợi nhuận
– Hợp đồng cho thuê đều là hợp đồng dài hạn (ít nhất 3 năm) giúp hoạt động của VRE hết sức ổn định
– Ngoài ra, hoạt động bán shophouse tại các TTTM sẽ đẩy mạnh hơn trong năm 2018. Số dư khách hàng trả tiền trước để mua các shophouse này trên BCTC đã tăng mạnh từ mức 902 tỷ lên gần 2,200 tỷ năm 2017
Sức khỏe tài chính:
– Tình hình tài chính của VRE hoàn toàn lành mạnh với số dư nợ vay thấp, biên lợi nhuận gộp và lợi nhuận thuần cao; các hệ số thanh toán đều ở mức cao và rất an toàn về mặt tài chính
– Năm 2017, VRE tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận thuần âm vì 2 lý do: 1) chuyển nhượng bất động sản giảm mạnh (bđs đây không phải là hoạt động chính của VRE); và 2) năm 2016, VRE có lợi nhuận bất thường từ thanh lý khoản đầu tư
– Dự báo LNST 2018 – 2019 là 2,725 tỷ và 2,998 tỷ, tương đương EPS ~1,290đ và 1,419đ.
Định giá nhanh:
– Định giá của HSC PCD: 57,300 đồng
– Thời gian định giá: Tháng 05/2018
– Thời gian nắm giữ: 12 tháng
Nguồn: HSC PCD
