Cập nhật DXG – Giá trị hợp lý của cổ phiếu là 35,700 đồng
Địa Ốc Đất Xanh là doanh nghiệp môi dẫn đầu trong lĩnh vực môi giới Bất động sản ở phân khúc trung cấp và bình dân.
Ngành và vị thế công ty trong ngành:
– Tiềm năng thị trường bất động sản tại Việt Nam vẫn còn rất lớn do nền kinh tế đang ngày càng phát triển, tốc độ đô thị hóa đang ngày càng cao với 63% dân số đang ở độ tuổi từ 15-54.
– Đối với Phân khúc chung cư cao cấp, đất nền ven đô, có những lo ngại về việc Bất động sản đã ở mức đỉnh và có nguy cơ vỡ bong bóng trong 2-3 năm tới. Tuy nhiên, Phân khúc nhà ở giá rẻ đến trung cấp ở các khu vực vành đai 3 vẫn sẽ thu hút các gia đình có nhu cầu ở thực, và là giải pháp duy nhất cho việc giãn mật độ dân cư tại các khu vực nội đô.
– Địa Ốc Đất Xanh là doanh nghiệp môi dẫn đầu trong lĩnh vực môi giới Bất động sản ở phân khúc trung cấp và bình dân với hệ thống phân phối dự án, căn hộ hàng đầu với hệ thống phân phối gồm 2.000 nhân viên bán hàng tại 48 sàn giao dịch BĐS trên toàn quốc cộng với 5.000 cộng tác viên và 193 sàn liên kết.
– Trong giai đoạn khủng hoảng, Đất Xanh rất tích cực đi mua các dự án để gia tăng quỹ đất, đầu tư mở rộng hoạt động kinh doanh bất động sản khép kín từ dự án, xây lắp, tới phân phối. Quỹ đất của Đất Xanh ~130ha, chủ yếu ở khu vực TP HCM (40ha, 16 dự án, tại Thủ Đức, Quận 2, Quận 7) và Đồng Nai.
– DXG hiện đang dẫn đầu phân khúc bình dân đến trung cấp với giá bán 15-25tr/m2, quy mô 500-1000 căn/dự án, nhỏ hơn so với đổi thủ như VIC NVL.
Mô hình kinh doanh:
– Mảng phân phối (môi giới và đầu tư thứ cấp) 6 tháng/2018 chiếm ~48% doanh thu và 70% LN gộp. Trong 6 tháng 2018, DXG bán được 5,122 căn từ môi giới (trong đó có 2,181 căn từ đầu tư thứ cấp), tập trung tại miền Bắc và Nam.
– Mảng phát triển dự án đang tăng dần tỷ trọng với chiếm ~41% doanh thu và 28% LN gộp. Các dự án ghi nhận LN chính trong 6 tháng 2018 là: 320 căn còn lại tại dự án Opal Riverside trong Q1 và 96 căn tại dự án Luxcity office- tel trong Q2.
– Phần còn lại đến từ Mảng xây lắp đang tăng trưởng tốt.
– DXG có khá nhiều công ty con, liên kết trong đó lợi nhuận chủ yếu đến từ LDG (sở hữu 41.33% và đang tăng) đang đầu tư Bất Động Sản Đồng Nai, Phú Quốc.
Triển vọng doanh nghiệp:
– Lợi thế từ xuất phát điểm là công ty môi giới BĐS nên tốc độ bán hàng của DXG rất tốt.
– Phân khúc cao cấp đã đạt đỉnh, phân khúc nhà trung cấp, bình dân của DXG mới chỉ ở giai đoạn đầu phát triển
với nhu cầu rất cao và ổn định.
– Mảng phát triển dự án, các dự án chính giúp DXG ghi nhận doanh thu, lợi nhuận từ phát triển bất động sản trong
năm 2018: 1) Opal Riverside (474 tỷ đồng); 2) 100% dự án Opal Garden project (815 tỷ đồng); 3) 100% dự án
officetel Luxcity (107 tỷ đồng); và 4) 50% dự án Lux Garden (539 tỷ đồng). Trên cơ sở đó, DXG có thể bán được
3,333 căn (tăng 447%) trong năm 2018 với tổng giá trị hợp đồng ước tính là 9,208 tỷ đồng
– Trong quý 2/2018, giá cp DXG giảm sâu hơn so với thị trường do một số thông tin liên quan đến dự án DXG mua
1 khu đất từ HMC (do đây là công ty nhà nước nhưng lại chuyển nhượng lô đất cho DXG không thông qua đấu giá).
Tuy nhiên, phía DXG hiện đã khẳng định việc chuyển nhượng là đúng pháp luật và DXG cũng đã thực hiện đầy đủ
nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
Sức khỏe tài chính: BCTC quý 2/2018, sức khỏe tài chính của DXG ở mức vừa phải:
– Số dư tiền mặt là gần 1K tỷ, thấp hơn số dư nợ vay là 2.7K tỷ. Số dư nợ vay tăng là để thực hiện các dự án.
– Nợ/vốn chủ sở hữu là 1.38
– Hệ số thanh khoản hiện hành là 1.94 lần
– Số dư phải thu tăng từ 3.44K tỷ lên 5.7K tỷ; số dư phải thu cao là do khoản phai thu khác 3.65K tỷ là DXG đặt cọc
cho việc phân phối các dự án bất động sản mà DXG không phải là chủ đầu tư như Đất QuảRiverside, Imperial Plaza, Gateway, Smart City, Hateco 6, Roman Plaza, Riverside City… Đây là đặc thù của riêng DXG do bản chất là công ty phân phối BĐS.
– Dự báo LNST 2018-2019 là 1,068 tỷ và 1,175 tỷ tương đương EPS ~ 2,695đ và 2,964đ.
Định giá nhanh:
– Định giá của HSC PCD: 35,700 đồng
– Định giá bình quân các Công ty chứng khoán: 26,300 đồng
– Thời gian định giá: Tháng 09/2018
– Thời gian nắm giữ: 12 tháng
Đồ thị ngày DXG phiên giao dịch 07/09/2018
—————————
Phạm Xuân Thắng – Chuyên viên Phân tích, Tư vấn đầu tư chứng khoán
Điện thoại / Zalo / Viber: 0912 843 338
